قانون العقارات الأوروبي
حقوق المستقطنين في هولندا: الكراكن (kraken) والتقادم المكسب والطرد
عشر سنوات للحائز حسن النية، وعشرون لغيره، لأن حق المالك في استرداد العقار يسقط بعد عشرين سنة. أما الاستقطان نفسه، المعروف باسم kraken، فجريمة جنائية منذ 1 أكتوبر 2010.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 10 أو 20 سنة
- ما يميز هذه الولاية
- الاستقطان في مبنى خالٍ جريمة منذ 2010
- النص القانوني
- BW art. 3:99 and 3:105
يعرف القانون المدني الهولندي طريقين إلى الملكية بالحيازة. المادة 3:99 هي التقادم المكسب: عشر سنوات من الحيازة المتواصلة بحسن نية. والمادة 3:105 هي طريق غيرهم: يصبح الحائز مالكًا حين تسقط دعوى المالك القانونية لاسترداد العقار بالتقادم، حتى لو لم تكن الحيازة بحسن نية، وبموجب المادة 3:306 تسقط تلك الدعوى بعد عشرين سنة. والمستقطن الذي يعلم أن المبنى ملك لغيره ليس حسن النية، فالرقم المعتبر بالنسبة إليه هو عشرون.
أضاف قانون الاستقطان والشغور (Wet kraken en leegstand) المادة 138a إلى قانون العقوبات في 1 أكتوبر 2010. فدخول مسكن أو مبنى انتهى استعمال صاحب الحق له، أو البقاء فيه، دون وجه حق يُعاقب عليه بالسجن حتى سنة أو بغرامة، وحتى سنتين إذا استُخدم التهديد. ومنذ 1 يوليو 2022، يقضي قانون إنفاذ حظر الاستقطان (Wet handhaving kraakverbod) بأن تطلب النيابة العامة من قاضي التحقيق إذنًا بالطرد، ويبت القاضي في الطلب خلال ثلاثة أيام.
لا يجوز للمالك أن يُخرج المستقطنين بنفسه، رغم أن وجودهم غير مشروع. والطريقان المتاحان إما جنائي، عبر بلاغ إلى الشرطة والنيابة العامة بموجب المادة 138a، وإما مدني، عبر دعوى مستعجلة يوازن فيها القاضي بين مصلحة المالك ومصلحة الشاغلين، وينفذ المحضر القضائي الحكم.
موقع هولندا مقارنة ببقية أوروبا، بالسنوات
من بين 31 مكانًا في أوروبا في هذه الصفحات، لدى 3 مدة أقصر ولدى 10 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 10 أو 20 سنةتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما مدة حقوق المستقطنين في هولندا؟
عشر سنوات من الحيازة المتواصلة بحسن نية بموجب BW art. 3:99، وهو التقادم المكسب، أو عشرون سنة للحائز غير حسن النية، لأن دعوى المالك لاسترداد العقار تسقط بعد عشرين سنة بموجب المادتين 3:105 و3:306.
هل الاستقطان غير قانوني في هولندا؟
نعم. منذ 1 أكتوبر 2010، تجعل المادة 138a من قانون العقوبات دخول مسكن أو مبنى انتهى استعمال صاحب الحق له، أو البقاء فيه، دون وجه حق جريمةً يُعاقب عليها بالسجن حتى سنة، أو سنتين إذا استُخدم التهديد.
ما سرعة طرد المستقطنين في هولندا؟
بموجب قانون إنفاذ حظر الاستقطان، النافذ منذ 1 يوليو 2022، تطلب النيابة العامة من قاضي التحقيق إذنًا بالطرد، ويبت القاضي خلال ثلاثة أيام. ويمكن للشاغلين الطعن في الإذن أمام المحكمة. ويوجد أيضًا طريق مدني عبر الدعوى المستعجلة.
هل يمكن للمالك تغيير الأقفال على المستقطنين في هولندا؟
لا. لا يُسمح بإخراج المستقطنين بنفسك، بما في ذلك تغيير الأقفال أو وضع أمتعتهم في الخارج؛ وعلى المالك أن يسلك الإجراء الجنائي أو المدني.
أماكن أخرى في أوروبا
السؤال نفسه، بساعة مختلفة. كل مكان يحدد مدته واختصاراته.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت