Droit immobilier européen
Squatteurs aux Pays-Bas : kraken, usucapion et expulsion
Dix ans pour le possesseur de bonne foi, vingt pour tous les autres, car le droit du propriétaire de récupérer son bien s'éteint au bout de vingt ans. Le squat lui-même, appelé kraken, est une infraction pénale depuis le 1er octobre 2010.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
- Délai légal
- 10 ou 20 ans
- La particularité de cet état
- squatter un bâtiment vide est un délit depuis 2010
- Texte de loi
- BW art. 3:99 and 3:105
Le Code civil néerlandais prévoit deux voies vers la propriété par la possession. L'article 3:99 est la prescription acquisitive (verkrijgende verjaring) : dix ans de possession ininterrompue de bonne foi. L'article 3:105 vaut pour tous les autres : le possesseur devient propriétaire lorsque l'action en revendication du propriétaire est prescrite, même si la possession n'était pas de bonne foi, et selon l'article 3:306 cette action s'éteint après vingt ans. Un squatteur qui sait que le bâtiment appartient à autrui n'est pas de bonne foi : pour lui, le chiffre qui compte est vingt.
La loi sur le squat et la vacance (Wet kraken en leegstand) a ajouté l'article 138a au Code pénal le 1er octobre 2010. S'introduire ou se maintenir illégalement dans un logement ou un bâtiment dont l'usage par l'ayant droit a cessé est puni d'un an d'emprisonnement au plus ou d'une amende, et de deux ans au plus en cas de menaces. Depuis le 1er juillet 2022, la loi sur l'application de l'interdiction du squat (Wet handhaving kraakverbod) prévoit que le ministère public demande à un juge d'instruction une autorisation d'expulsion, et le juge statue dans les trois jours.
Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même les squatteurs, même s'ils sont là illégalement. Les voies sont pénales, par une plainte à la police et au parquet sur le fondement de l'article 138a, ou civiles, par une procédure en référé où le juge met en balance l'intérêt du propriétaire et celui des occupants, et où un huissier exécute la décision.
Où se situe Pays-Bas face au reste de la zone Europe, en années
Sur 31 lieux de la zone Europe couverts ici, 3 ont un délai plus court et 10 un délai plus long ou aucun.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 10 ou 20 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps un squatteur peut-il devenir propriétaire aux Pays-Bas ?
Dix ans de possession ininterrompue de bonne foi selon BW art. 3:99, ou vingt ans pour un possesseur de mauvaise foi, car selon les art. 3:105 et 3:306 l'action du propriétaire en revendication s'éteint au bout de vingt ans.
Le squat est-il illégal aux Pays-Bas ?
Oui. Depuis le 1er octobre 2010, l'article 138a du Code pénal punit le fait de s'introduire ou de se maintenir illégalement dans un logement ou un bâtiment dont l'usage par l'ayant droit a cessé, d'un an d'emprisonnement au plus, ou de deux en cas de menaces.
En combien de temps peut-on expulser des squatteurs aux Pays-Bas ?
Selon la loi sur l'application de l'interdiction du squat, en vigueur depuis le 1er juillet 2022, le ministère public demande à un juge d'instruction une autorisation d'expulsion et le juge statue dans les trois jours. Les occupants peuvent contester l'autorisation devant un tribunal. Une voie civile en référé existe aussi.
Le propriétaire peut-il changer les serrures d'un logement squatté aux Pays-Bas ?
Non. Expulser soi-même les squatteurs, y compris en changeant les serrures ou en sortant leurs affaires, n'est pas permis ; le propriétaire doit passer par la procédure pénale ou civile.
Ailleurs, zone Europe
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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