Europees vastgoedrecht
Kraken in het Verenigd Koninkrijk: is het illegaal, en kan een kraker nog eigenaar worden?
In Engeland en Wales is het kraken van een woongebouw illegaal, en toch kan een kraker die er lang zit na 10 jaar vragen om als eigenaar te worden ingeschreven, of na 12 jaar voor niet-geregistreerde grond. Schotland en Noord-Ierland volgen andere regels.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt
- Wettelijke termijn
- 10 of 12 jaar
- Wat hier anders is
- een woning kraken is in engeland en wales sinds 2012 strafbaar
- Wetsartikel
- Land Registration Act 2002, Sch. 6; Limitation Act 1980, s. 15
Sinds 1 september 2012 maakt artikel 144 van de Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012 het in Engeland en Wales strafbaar om te wonen, of van plan te zijn te wonen, in een woongebouw dat je als indringer bent binnengegaan, terwijl je weet of behoort te weten dat je een indringer bent. Een huurder die na het einde van de huur blijft, valt er niet onder. Een niet-woongebouw of een stuk grond kraken is op zich geen misdrijf, maar het goed beschadigen of weigeren te vertrekken wanneer een rechter dat beveelt wel.
Eigendom is een aparte vraag. Voor geregistreerde grond laat Schedule 6 van de Land Registration Act 2002 een kraker die 10 jaar in bezit is geweest een aanvraag doen bij HM Land Registry. De eigenaar wordt op de hoogte gebracht en heeft 65 dagen om bezwaar te maken, en een geldig bezwaar beëindigt de aanvraag meestal; doet de eigenaar daarna twee jaar niets en is de kraker nog steeds in bezit, dan kan de kraker opnieuw aanvragen en wordt hij meestal ingeschreven. Voor niet-geregistreerde grond is de termijn 12 jaar volgens de Limitation Act 1980. In Best v Chief Land Registrar [2015] EWCA Civ 17 oordeelde het Court of Appeal dat het misdrijf van artikel 144 een beroep op adverse possession niet uitsluit.
Om krakers te verwijderen kan een eigenaar binnen 28 dagen nadat hij het ontdekte bij de county court een interim possession order aanvragen; zodra die betekend is, moeten de krakers binnen 24 uur vertrekken en 12 maanden wegblijven, op straffe van gevangenisstraf. Na 28 dagen is de weg een gewone vordering tot terugkrijgen van het bezit. Krakers zelf proberen te verwijderen met geweld of de dreiging ermee is een misdrijf.
Schotland en Noord-Ierland verschillen. Schotland kent geen adverse possession in de Engelse zin: volgens de Prescription and Limitation (Scotland) Act 1973 geeft tien jaar openlijk, vreedzaam bezit alleen een zakelijk recht wanneer het volgt op een ingeschreven of geregistreerde akte die op het eerste gezicht geldig is, en zonder toestemming van de eigenaar verblijven in private gebouwen is strafbaar volgens de Trespass (Scotland) Act 1865. In Noord-Ierland geldt artikel 144 niet, en alleen al zonder toestemming op andermans eigendom zijn is op zich geen strafbaar feit.
Waar Verenigd Koninkrijk staat tegenover de rest van Europa, in jaren
Van de 31 plaatsen in Europa op deze pagina's hebben er 3 een kortere termijn en 10 een langere of geen.
Hoe het verloopt
Van de dag dat iemand intrekt tot de dag dat een claim mogelijk wordt
Bijna overal dezelfde drie fasen. De precieze regel, en of de laatste fase er wel is, staat op de pagina van elke plaats.
- Dag éénHet intrekkenOp heterdaad betrapt is het meestal een zaak voor de politie: huisvredebreuk, geen huur.
- Weken tot jarenGevestigdWoont iemand er eenmaal, dan vraagt verwijderen meestal een rechterlijke uitspraak, net als bij een huurder.
- Na 10 of 12 jaarEen claim wordt mogelijkAlleen als elke voorwaarde zonder onderbreking de hele termijn gold. Waar de wet zo een claim niet kent, komt deze fase nooit.
Niet aan u, zodra iemand er woontZelf de sloten vervangen, water of stroom afsluiten of spullen buitenzetten. Dat is in elke Amerikaanse staat verboden en de meeste plaatsen op deze pagina's verbieden het ook. Elke pagina zegt hoe verwijderen daar werkt.
Voor het ooit een rechtszaak wordt
Het dossier dat een rechter vraagt, bijgehouden terwijl u werkt
Waar uw pand ook staat, een bewoner laten vertrekken draait meestal om aantonen wie er het recht had te zijn, en sinds wanneer. Dardaris archiveert elk huurcontract, elk bericht en elk document van een gebouw op datum, zodat dat dossier er al is op de dag dat u het nodig hebt.
- Elk huurcontract, met wie het tekende en wanneer
- Elk bericht met een huurder, in de draad waarin het verstuurd is
- Elk document, gearchiveerd bij het gebouw waarover het gaat
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt adverse possession voor krakers in Engeland?
Tien jaar onafgebroken bezit voordat een kraker kan vragen om geregistreerde grond op zijn naam te laten inschrijven, volgens Schedule 6 van de Land Registration Act 2002, en 12 jaar voor niet-geregistreerde grond volgens de Limitation Act 1980. De eigenaar van geregistreerde grond wordt op de hoogte gebracht en kan binnen 65 dagen bezwaar maken.
Is kraken illegaal in Engeland en de rest van het Verenigd Koninkrijk?
In Engeland en Wales is het kraken van een woongebouw sinds 1 september 2012 een misdrijf volgens artikel 144 van LASPO. Een niet-woongebouw kraken is op zich geen misdrijf. Schotland heeft een eigen misdrijf volgens de Trespass (Scotland) Act 1865, en Noord-Ierland heeft geen tegenhanger van artikel 144.
Kan een kraker in het Verenigd Koninkrijk nog adverse possession inroepen als kraken een misdrijf is?
Ja, in Engeland en Wales. Het Court of Appeal oordeelde in Best v Chief Land Registrar (2015) dat het misdrijf van artikel 144 een kraker niet belet zich op zijn bezit te beroepen in een aanvraag bij HM Land Registry.
Mag een eigenaar krakers zelf verwijderen?
Niet met geweld. Geweld gebruiken of ermee dreigen om krakers te verwijderen is een misdrijf. De rechtmatige wegen zijn een interim possession order, aan te vragen binnen 28 dagen nadat je het ontdekte, of een vordering tot terugkrijgen van het bezit, en bij krakers in een woning kan de politie worden gebeld.
Elders in Europa
Dezelfde vraag, met een andere klok. Elke plaats bepaalt haar eigen termijn en eigen kortere wegen.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.Wetten veranderen, en een county of stad kan een eigen kronkel toevoegen bovenop de staatsregel, zoals New York doet. Controleer de geldende regel voor uw adres voordat u handelt, en raadpleeg een plaatselijke advocaat voordat u hierop vertrouwt in een echt geschil.
Weet wie er echt in uw eigendom woont, voordat het een rechtszaak wordt.
Draag één gebouw over en zie elk huurcontract getoetst aan wat er werkelijk gebeurt.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt