Europäisches Immobilienrecht
Rechte von Hausbesetzern in England und dem UK: ist Hausbesetzung illegal, und kann ein Besetzer noch Eigentümer werden?
In England und Wales ist die Hausbesetzung eines Wohngebäudes illegal, und ein langjähriger Besetzer kann dennoch nach 10 Jahren beantragen, als Eigentümer eingetragen zu werden, bei nicht eingetragenem Land nach 12. Schottland und Nordirland folgen anderen Regeln.
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- Gesetzliche Frist
- 10 oder 12 Jahre
- Die Besonderheit hier
- die Besetzung einer Wohnung ist in England und Wales seit 2012 strafbar
- Gesetzesnorm
- Land Registration Act 2002, Sch. 6; Limitation Act 1980, s. 15
Seit dem 1. September 2012 ist es nach section 144 des Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012 in England und Wales strafbar, in einem Wohngebäude zu leben oder leben zu wollen, das man als Unbefugter betreten hat, wenn man das weiß oder wissen müsste. Ein Mieter, der nach Ende des Mietvertrags bleibt, fällt nicht darunter. Die Besetzung eines Nichtwohngebäudes oder eines Grundstücks ist an sich keine Straftat, wohl aber die Beschädigung der Immobilie oder die Weigerung zu gehen, wenn ein Gericht es anordnet.
Das Eigentum ist eine eigene Frage. Bei eingetragenem Land erlaubt Schedule 6 des Land Registration Act 2002 einem Hausbesetzer, der seit 10 Jahren im Besitz ist, einen Antrag beim HM Land Registry zu stellen. Der Eigentümer wird benachrichtigt und hat 65 Tage für einen Widerspruch, und ein gültiger Widerspruch beendet den Antrag in der Regel; unternimmt der Eigentümer danach zwei Jahre lang nichts und ist der Besetzer noch im Besitz, kann dieser erneut beantragen und wird in der Regel eingetragen. Bei nicht eingetragenem Land beträgt die Frist nach dem Limitation Act 1980 12 Jahre. In Best v Chief Land Registrar [2015] EWCA Civ 17 entschied der Court of Appeal, dass die Straftat nach section 144 einem Anspruch aus adverse possession nicht entgegensteht.
Um Hausbesetzer zu entfernen, kann ein Eigentümer innerhalb von 28 Tagen ab Kenntnis beim County Court eine vorläufige Besitzanordnung (interim possession order) beantragen; nach deren Zustellung müssen die Besetzer binnen 24 Stunden gehen und 12 Monate fernbleiben, sonst droht Haft. Nach 28 Tagen führt der Weg über eine gewöhnliche Herausgabeklage. Wer versucht, Hausbesetzer selbst mit Gewalt oder Drohung mit Gewalt zu entfernen, begeht eine Straftat.
Schottland und Nordirland unterscheiden sich. Schottland kennt keine adverse possession im englischen Sinn: Nach dem Prescription and Limitation (Scotland) Act 1973 verschaffen zehn Jahre offenen, friedlichen Besitzes ein dingliches Recht nur, wenn sie auf einer eingetragenen oder registrierten Urkunde beruhen, die dem Anschein nach gültig ist, und das Übernachten in privaten Räumen ohne Zustimmung des Eigentümers ist eine Straftat nach dem Trespass (Scotland) Act 1865. In Nordirland gilt section 144 nicht, und der bloße Aufenthalt auf fremdem Eigentum ohne Erlaubnis ist an sich keine Straftat.
Wo Vereinigtes Königreich im Vergleich zum Rest von Europa steht, in Jahren
Von 31 Orten in Europa auf diesen Seiten haben 3 eine kürzere Frist und 10 eine längere oder keine.
Wie es abläuft
Vom Tag des Einzugs bis zum Tag, an dem ein Anspruch möglich wird
Fast überall dieselben drei Stufen. Die genaue Regel, und ob es die letzte Stufe überhaupt gibt, steht auf der Seite jedes Ortes.
- Tag einsDer EinzugAuf frischer Tat ertappt, ist es meist Sache der Polizei: Hausfriedensbruch, kein Mietverhältnis.
- Wochen bis JahreEingerichtetWohnt jemand erst einmal dort, braucht die Räumung meist einen Gerichtstitel, wie bei einem Mieter.
- Nach 10 oder 12 JahreEin Anspruch wird möglichNur wenn jede Voraussetzung ohne Unterbrechung die ganze Frist erfüllt war. Wo das Gesetz keinen solchen Anspruch kennt, kommt diese Stufe nie.
Nicht Ihre Sache, sobald jemand dort wohntSelbst die Schlösser tauschen, Wasser oder Strom abstellen oder Sachen hinaustragen. In jedem US-Bundesstaat ist das verboten, und die meisten Orte auf diesen Seiten verbieten es ebenfalls. Jede Seite sagt, wie die Räumung dort läuft.
Bevor es überhaupt vor Gericht geht
Die Unterlagen, die ein Gericht verlangt, laufend geführt
Wo auch immer Ihre Immobilie steht, geht es bei der Räumung meist darum zu zeigen, wer dort sein durfte und seit wann. Dardaris legt jeden Mietvertrag, jede Nachricht und jedes Dokument eines Gebäudes nach Datum ab, damit diese Unterlagen am Tag, an dem Sie sie brauchen, schon da sind.
- Jeder Mietvertrag, mit wem er unterschrieben wurde und wann
- Jede Nachricht mit einem Mieter, im Verlauf, in dem sie gesendet wurde
- Jedes Dokument, abgelegt beim Gebäude, das es betrifft
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert die Ersitzung durch Hausbesetzer in England?
Zehn Jahre ununterbrochener Besitz, bevor ein Hausbesetzer nach Schedule 6 des Land Registration Act 2002 die Eintragung von eingetragenem Land beantragen kann, und 12 Jahre bei nicht eingetragenem Land nach dem Limitation Act 1980. Der Eigentümer von eingetragenem Land wird benachrichtigt und kann innerhalb von 65 Tagen widersprechen.
Ist Hausbesetzung im UK illegal?
In England und Wales ist die Besetzung eines Wohngebäudes seit dem 1. September 2012 nach section 144 des LASPO eine Straftat. Die Besetzung eines Nichtwohngebäudes ist an sich keine Straftat. Schottland hat einen eigenen Straftatbestand nach dem Trespass (Scotland) Act 1865, und Nordirland hat keine Entsprechung zu section 144.
Kann ein Hausbesetzer im UK noch adverse possession geltend machen, wenn Hausbesetzung strafbar ist?
Ja, in England und Wales. Der Court of Appeal entschied in Best v Chief Land Registrar (2015), dass die Straftat nach section 144 einen Besetzer nicht daran hindert, sich in einem Antrag beim HM Land Registry auf seinen Besitz zu berufen.
Darf ein Eigentümer Hausbesetzer selbst entfernen?
Nicht mit Gewalt. Gewalt oder die Drohung damit, um Hausbesetzer zu entfernen, ist eine Straftat. Die rechtmäßigen Wege sind eine vorläufige Besitzanordnung, beantragt innerhalb von 28 Tagen ab Kenntnis, oder eine Herausgabeklage, und bei Besetzern einer Wohnimmobilie kann die Polizei gerufen werden.
Anderswo in Europa
Dieselbe Frage, mit einer anderen Uhr. Jeder Ort legt seine eigene Frist und seine eigenen Abkürzungen fest.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.Gesetze ändern sich, und ein County oder eine Stadt kann der Regel des Bundesstaats eine eigene Besonderheit hinzufügen, wie es New York City tut. Prüfen Sie die aktuell geltende Regel für Ihre Adresse, bevor Sie handeln, und sprechen Sie mit einem örtlichen Anwalt, bevor Sie sich in einem echten Streitfall darauf verlassen.
Wissen, wer wirklich in Ihrer Immobilie wohnt, bevor es zum Gerichtsfall wird.
Übergeben Sie ein Gebäude und sehen Sie jeden Mietvertrag mit dem abgeglichen, was tatsächlich vor Ort passiert.
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