Droit immobilier européen
Squatteurs au Royaume-Uni : le squat est-il illégal, et un squatteur peut-il encore devenir propriétaire ?
En Angleterre et au pays de Galles, squatter un logement est illégal, et un squatteur installé de longue date peut pourtant demander à devenir propriétaire inscrit après 10 ans, ou 12 pour un terrain non immatriculé. L'Écosse et l'Irlande du Nord suivent d'autres règles.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
- Délai légal
- 10 ou 12 ans
- La particularité de cet état
- squatter un logement est un délit en angleterre et au pays de galles depuis 2012
- Texte de loi
- Land Registration Act 2002, Sch. 6; Limitation Act 1980, s. 15
Depuis le 1er septembre 2012, l'article 144 du Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012 punit en Angleterre et au pays de Galles le fait de vivre, ou d'avoir l'intention de vivre, dans un bâtiment résidentiel où l'on est entré sans droit, en le sachant ou en devant le savoir. Le locataire qui reste après la fin du bail n'est pas visé. Squatter un bâtiment non résidentiel ou un terrain n'est pas en soi un délit, mais endommager le bien ou refuser de partir sur ordre d'un tribunal l'est.
La propriété est une autre question. Pour un terrain immatriculé, l'annexe 6 du Land Registration Act 2002 permet au squatteur en possession depuis 10 ans de saisir HM Land Registry. Le propriétaire est averti et dispose de 65 jours pour s'opposer, et une opposition valable met en général fin à la demande ; si le propriétaire ne fait ensuite rien pendant deux ans et que le squatteur est toujours en possession, celui-ci peut présenter une nouvelle demande et sera en général inscrit. Pour un terrain non immatriculé, le délai est de 12 ans selon le Limitation Act 1980. Dans l'arrêt Best v Chief Land Registrar [2015] EWCA Civ 17, la Court of Appeal a jugé que le délit de l'article 144 ne fait pas obstacle à une demande d'adverse possession, l'usucapion de common law.
Pour expulser des squatteurs, le propriétaire peut demander à la county court une interim possession order dans les 28 jours suivant sa découverte ; une fois l'ordonnance signifiée, les squatteurs doivent partir dans les 24 heures et ne pas revenir pendant 12 mois, sous peine de prison. Après 28 jours, la voie est une action ordinaire en reprise de possession. Tenter d'expulser soi-même des squatteurs par la force ou la menace de la force est un délit.
L'Écosse et l'Irlande du Nord diffèrent. L'Écosse ne connaît pas l'adverse possession au sens anglais : selon le Prescription and Limitation (Scotland) Act 1973, dix ans de possession publique et paisible ne confèrent un droit réel que s'ils suivent un acte enregistré ou inscrit valable en apparence, et loger dans des locaux privés sans le consentement du propriétaire est une infraction au Trespass (Scotland) Act 1865. En Irlande du Nord, l'article 144 ne s'applique pas, et le simple fait de se trouver sur le bien d'autrui sans autorisation n'est pas, en soi, une infraction pénale.
Où se situe Royaume-Uni face au reste de la zone Europe, en années
Sur 31 lieux de la zone Europe couverts ici, 3 ont un délai plus court et 10 un délai plus long ou aucun.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 10 ou 12 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps un squatteur peut-il devenir propriétaire en Angleterre ?
Dix ans de possession continue avant de pouvoir demander l'inscription d'un terrain immatriculé, selon l'annexe 6 du Land Registration Act 2002, et 12 ans pour un terrain non immatriculé selon le Limitation Act 1980. Le propriétaire d'un terrain immatriculé est averti et peut s'opposer dans les 65 jours.
Le squat est-il illégal au Royaume-Uni ?
En Angleterre et au pays de Galles, squatter un bâtiment résidentiel est un délit depuis le 1er septembre 2012, selon l'article 144 de LASPO. Squatter un bâtiment non résidentiel n'est pas en soi un délit. L'Écosse a sa propre infraction, prévue par le Trespass (Scotland) Act 1865, et l'Irlande du Nord n'a pas d'équivalent de l'article 144.
Un squatteur peut-il encore invoquer l'usucapion au Royaume-Uni si le squat est un délit ?
Oui, en Angleterre et au pays de Galles. La Court of Appeal a jugé dans Best v Chief Land Registrar (2015) que le délit de l'article 144 n'empêche pas un squatteur de se prévaloir de sa possession dans une demande auprès de HM Land Registry.
Le propriétaire peut-il expulser lui-même les squatteurs ?
Pas par la force. Employer ou menacer d'employer la force pour expulser des squatteurs est un délit. Les voies légales sont une interim possession order, demandée dans les 28 jours suivant la découverte, ou une action en reprise de possession, et la police peut être appelée face à des squatteurs dans un logement.
Ailleurs, zone Europe
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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