قانون العقارات الأوروبي
حقوق المستقطنين في بريطانيا: هل الاستقطان غير قانوني، وهل يمكن للمستقطن أن يصبح مالكًا؟
في إنجلترا وويلز، الاستقطان في مبنى سكني غير قانوني، ومع ذلك يمكن للمستقطن طويل الأمد أن يطلب تسجيله مالكًا بعد 10 سنوات، أو 12 للأرض غير المسجلة. وتتبع اسكتلندا وأيرلندا الشمالية قواعد مختلفة.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 10 أو 12 سنة
- ما يميز هذه الولاية
- الاستقطان في مسكن جريمة في إنجلترا وويلز منذ 2012
- النص القانوني
- Land Registration Act 2002, Sch. 6; Limitation Act 1980, s. 15
منذ 1 سبتمبر 2012، تجعل المادة 144 من قانون المساعدة القانونية وإصدار الأحكام ومعاقبة الجناة لعام 2012 (LASPO) العيش، أو نية العيش، في مبنى سكني دخلته متعديًا، مع علمك أو وجوب علمك بأنك متعدٍّ، جريمة في إنجلترا وويلز. ولا يشمل ذلك المستأجر الذي يبقى بعد انتهاء عقد الإيجار. والاستقطان في مبنى غير سكني أو على أرض ليس جريمة بحد ذاته، لكن إتلاف العقار أو رفض المغادرة بعد أمر المحكمة جريمة.
الملكية مسألة منفصلة. فبالنسبة إلى الأراضي المسجلة، يتيح الجدول 6 من قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 (Land Registration Act 2002) للمستقطن الذي حاز الأرض 10 سنوات أن يتقدم بطلب إلى HM Land Registry. ويُخطَر المالك ويملك 65 يومًا للاعتراض، والاعتراض الصحيح ينهي الطلب عادةً؛ وإذا لم يفعل المالك شيئًا بعد ذلك طوال سنتين وظل المستقطن حائزًا، يمكن للمستقطن التقدم مجددًا ويُسجَّل عادةً. وبالنسبة إلى الأراضي غير المسجلة، المدة 12 سنة بموجب قانون التقادم لعام 1980 (Limitation Act 1980). وفي قضية Best v Chief Land Registrar [2015] EWCA Civ 17، قضت محكمة الاستئناف بأن جريمة المادة 144 لا تمنع دعوى الحيازة العدائية (adverse possession).
لإخراج المستقطنين، يمكن للمالك أن يطلب من محكمة المقاطعة أمر حيازة مؤقتًا خلال 28 يومًا من علمه؛ وبمجرد تبليغه، يجب على المستقطنين المغادرة خلال 24 ساعة والابتعاد 12 شهرًا، وإلا واجهوا السجن. وبعد 28 يومًا، يكون الطريق دعوى حيازة عادية. ومحاولة إخراج المستقطنين بنفسك باستعمال القوة أو التهديد بها جريمة.
تختلف اسكتلندا وأيرلندا الشمالية. فليس في اسكتلندا حيازة عدائية بالمعنى الإنجليزي: بموجب Prescription and Limitation (Scotland) Act 1973، لا تمنح عشر سنوات من الحيازة العلنية الهادئة حقًا عينيًا إلا إذا استندت إلى سند مسجل صحيح في ظاهره، والإقامة في أماكن خاصة دون موافقة المالك جريمة بموجب Trespass (Scotland) Act 1865. وفي أيرلندا الشمالية لا تسري المادة 144، ومجرد الوجود في ملك شخص آخر دون إذن ليس جريمة جنائية بحد ذاته.
موقع المملكة المتحدة مقارنة ببقية أوروبا، بالسنوات
من بين 31 مكانًا في أوروبا في هذه الصفحات، لدى 3 مدة أقصر ولدى 10 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 10 أو 12 سنةتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما مدة حقوق المستقطنين في إنجلترا؟
عشر سنوات من الحيازة المتواصلة قبل أن يتمكن المستقطن من طلب تسجيل أرض مسجلة، بموجب الجدول 6 من Land Registration Act 2002، و12 سنة للأرض غير المسجلة بموجب Limitation Act 1980، وهي ما يقابل التقادم المكسب في بريطانيا. ويُخطَر مالك الأرض المسجلة ويمكنه الاعتراض خلال 65 يومًا.
هل الاستقطان غير قانوني في بريطانيا؟
في إنجلترا وويلز، الاستقطان في مبنى سكني جريمة منذ 1 سبتمبر 2012 بموجب المادة 144 من LASPO. والاستقطان في مبنى غير سكني ليس جريمة بحد ذاته. ولاسكتلندا جريمتها الخاصة بموجب Trespass (Scotland) Act 1865، وليس في أيرلندا الشمالية ما يعادل المادة 144.
هل لا يزال بإمكان المستقطن التمسك بالحيازة العدائية في بريطانيا إذا كان الاستقطان جريمة؟
نعم، في إنجلترا وويلز. فقد قضت محكمة الاستئناف في Best v Chief Land Registrar (2015) بأن جريمة المادة 144 لا تمنع المستقطن من الاستناد إلى حيازته في طلب مقدم إلى HM Land Registry.
هل يمكن للمالك أن يُخرج المستقطنين بنفسه؟
ليس بالقوة. فاستعمال القوة أو التهديد بها لإخراج المستقطنين جريمة. والطرق المشروعة هي أمر الحيازة المؤقت، الذي يُطلب خلال 28 يومًا من العلم، أو دعوى الحيازة، ويمكن استدعاء الشرطة إلى المستقطنين في عقار سكني.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت