Droit des squatteurs dans l'Utah : au bout de combien d'années ?

L'Utah fixe à sept ans la prescription acquisitive (adverse possession), mais la section 78B-2-214 ajoute une condition qui fait l'essentiel du travail : celui qui revendique le terrain, et ceux dont il tient ses droits, doivent avoir payé tous les impôts établis sur ce terrain. La section 78B-2-208 part de l'idée inverse, que le titulaire du titre légal est celui qui possède, et n'admet la preuve contraire que si le terrain a été tenu contre ce titre pendant au moins sept ans. Un squatteur qui n'a jamais payé l'impôt foncier n'a aucun droit dans l'Utah, quelle que soit la durée de son séjour.

L'Utah a aussi changé la façon dont un propriétaire fait partir un intrus. La Senate Bill 55, en vigueur depuis le 7 mai 2025 et codifiée à la section 78B-6-817 de l'Utah Code, permet au propriétaire ou à son mandataire de remettre aux forces de l'ordre une plainte certifiée (Complaint to Remove Trespassers Unlawfully Occupying Real Property), signée sous peine de parjure. Le propriétaire déclare que la personne est entrée sans droit, que le bien n'était pas ouvert au public à son arrivée, qu'il lui a demandé de partir, qu'elle n'est ni locataire ou ancien locataire au titre d'un bail écrit ni proche parent, et qu'aucun procès n'oppose les deux. Si le propriétaire paraît fondé, la police signifie sans délai un avis de quitter les lieux et remet le propriétaire en possession.

Cette voie a ses limites et un prix en cas d'abus. Une fois l'avis signifié, le propriétaire peut demander aux agents de rester sur place pendant qu'il change les serrures et dépose les affaires de l'occupant en limite de propriété. Une personne expulsée à tort peut demander à réintégrer le logement, des dommages-intérêts réels, trois fois la valeur locative de marché, les frais de justice et les honoraires d'avocat. Un locataire ou ancien locataire reste en dehors de cette voie : la section 78B-6-814 de l'Utah Code impose une expulsion judiciaire.