Droit des squatteurs en Géorgie : au bout de combien d'années ?

Les règles de la Géorgie sur la prescription acquisitive figurent aux sections 44-5-161 à 44-5-164 de l'O.C.G.A. Vingt ans de possession conforme confèrent un bon titre par prescription (section 44-5-163). Sept ans suffisent lorsque la possession repose sur un titre écrit (section 44-5-164), sauf qu'un titre que le possesseur savait faux ou frauduleux ne peut jamais fonder la demande. Un squatteur sans acte ni bail n'a que la voie des vingt ans.

La Géorgie a ensuite fait ce que la plupart des États n'ont pas fait : elle a érigé le squat en délit. Le Georgia Squatter Reform Act, la House Bill 1017, est entré en vigueur à la signature du gouverneur en avril 2024 et a ajouté la section 16-7-21.1 de l'O.C.G.A. Quiconque pénètre sur le terrain ou dans les lieux d'autrui et y réside, même brièvement, en sachant que le propriétaire n'y consent pas, commet un squat illégal, un délit mineur (misdemeanor). Le squatteur présumé reçoit une citation et dispose de trois jours ouvrables pour présenter à l'autorité qui l'a émise des documents en bonne et due forme établissant son droit d'être là, comme un bail ou la preuve de loyers payés. À défaut, il est passible d'arrestation. S'il produit des documents, une audience est fixée sous sept jours.

La même loi a réécrit la procédure contre les intrus aux sections 44-11-30 à 44-11-33. Le propriétaire déclare sous serment qu'il revendique de bonne foi la possession et que l'occupant ne le fait pas. Un shérif, un adjoint, un constable, un marshal ou un autre agent certifié montre la déclaration à l'occupant et, trois jours écoulés, le met dehors, sauf si l'occupant dépose une contre-déclaration affirmant de bonne foi un droit légal. S'il en dépose une, chacun reste en place et l'affaire va à un procès devant le tribunal de magistrat. Lorsque le propriétaire l'emporte, un writ of possession est délivré et le tribunal peut accorder le loyer de marché pour la durée de l'occupation.