Droit immobilier américain
Droit des squatteurs en Californie : au bout de combien d'années ?
Cinq ans, selon l'article 325 du Code of Civil Procedure, et l'impôt foncier n'est pas une note de bas de page à ce chiffre, c'est le chiffre lui-même. En Californie, l'occupation seule ne rend jamais un squatteur propriétaire.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
- Délai légal
- 5 ans
- La particularité de cet état
- seulement si les impôts fonciers ont été payés tout du long
- Texte de loi
- Cal. Code Civ. Proc. § 325
La Californie fixe le délai de prescription acquisitive (adverse possession) le plus court du pays, cinq années continues, mais elle y associe l'exigence la plus stricte de tous les États de cette liste : le possesseur doit avoir payé, dans les délais, chaque impôt foncier établi sur la parcelle pendant les cinq ans. Un squatteur qui occupe les lieux pendant cinq ans sans jamais recevoir d'avis d'imposition à son nom, parce qu'aucun n'a jamais été émis ainsi, ne remplit pas la condition. C'est ce qui rend la règle californienne auto-exécutoire, contrairement à celle de la plupart des États : un propriétaire qui paie son impôt foncier fait, par définition, échec à la revendication.
L'occupation elle-même doit encore satisfaire au critère ordinaire de la common law : une possession hostile, effective, publique et notoire, exclusive et continue pendant les cinq années entières. Un locataire qui se maintient dans les lieux après la fin de son bail n'est pas « hostile » en ce sens, puisque son entrée initiale avait l'autorisation du propriétaire, et c'est l'une des raisons pour lesquelles il est expulsé plutôt que traité comme un possesseur adverse.
Plusieurs villes californiennes appliquent des règles sur les loyers et les expulsions plus strictes que celles de l'État, mais rien de cela ne modifie le délai de prescription acquisitive lui-même, fixé une seule fois, au niveau de l'État, pour tout l'État.
Où se situe Californie face au reste de la zone États-Unis, en années
Sur 15 lieux de la zone États-Unis couverts ici, 1 ont un délai plus court et 13 un délai plus long ou aucun.
C'est ce qu'on appelle l'expulsion par soi-même, illégale dans tous les états dès qu'une personne s'est établie. Elle expose le propriétaire à des poursuites, en plus de ne pas fonctionner.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 5 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Que dit la loi sur les squatteurs en Californie ?
La loi californienne sur les squatteurs se résume à Cal. Code Civ. Proc. § 325 : 5 ans de possession continue, hostile, publique et exclusive avant qu'un squatteur puisse revendiquer la propriété. Ce qui distingue la Californie : seulement si les impôts fonciers ont été payés tout du long. Le squat en lui-même est une intrusion illicite, et un squatteur installé ne peut être expulsé que par voie judiciaire, jamais en changeant les serrures ou en coupant l'eau et l'électricité.
Combien de temps faut-il à un squatteur pour acquérir des droits en Californie ?
Cinq ans de possession continue, hostile, publique et exclusive, et l'occupant doit avoir payé chaque impôt foncier établi sur la parcelle pendant les cinq ans. Cal. Code Civ. Proc. § 325.
Un squatteur peut-il devenir propriétaire en Californie sans payer d'impôts ?
Non. La Californie est l'un des rares États à faire du paiement de l'impôt pendant toute la période légale une condition de la revendication elle-même, et non un raccourci facultatif. Un occupant qui n'a jamais payé l'impôt foncier ne remplit pas la condition, quelle que soit la durée de son séjour.
Puis-je simplement changer les serrures pour évincer un squatteur en Californie ?
Non. L'expulsion par ses propres moyens, changer les serrures, retirer les affaires, couper l'eau ou l'électricité, est illégale en Californie dès qu'une personne a établi sa résidence, même un squatteur sans aucun bail. La procédure formelle d'unlawful detainer est la seule voie légale une fois qu'il s'est installé.
Que faire si je découvre quelqu'un en train de s'installer dans mon bien en Californie ?
Appelez immédiatement la police si vous le surprenez en flagrant délit, avant que la personne ait établi sa résidence. Une fois qu'elle s'est installée, l'affaire devient civile et relève des tribunaux, non plus de la police, et l'expulsion passe par l'unlawful detainer.
Ailleurs, zone États-Unis
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas