Droit immobilier américain
Droit des squatteurs au Texas : au bout de combien d'années ?
Il n'y a pas de réponse unique. Le Texas fait courir quatre délais distincts côte à côte, de 3 à 25 ans, et celui qui s'applique dépend de trois choses : le possesseur détient-il un acte vicié, a-t-il payé l'impôt, utilise-t-il réellement le terrain.
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- Délai légal
- 3 à 25 ans
- La particularité de cet état
- échelonné selon le titre, l'impôt payé et l'usage
- Texte de loi
- Tex. Civ. Prac. & Rem. Code §§ 16.024–16.028
Le Texas est l'État le plus échelonné de cette liste. Selon les sections 16.024 à 16.028 du Texas Civil Practice and Remedies Code, le délai dépend de ce que le possesseur peut démontrer : 3 ans avec un titre apparent (color of title, un acte qui paraît valable mais comporte un vice) ; 5 ans avec, ensemble, un titre apparent, le paiement de l'impôt et la culture, l'usage ou la clôture effective du terrain ; 10 ans de possession pure et simple, sans aucun titre apparent ; et, dans des cas étroits impliquant un acte vicié enregistré au registre foncier du comté, jusqu'à 25 ans.
La règle des 10 ans de possession simple est celle qui compte pour un squatteur résidentiel ordinaire sans aucun papier : ni acte, ni impôt payé, seulement l'occupation. C'est la plus longue des voies ordinaires, et celle que la plupart des situations de squat devraient réellement remplir. Les délais plus courts de 3 et 5 ans ne s'appliquent qu'à quelqu'un qui détient déjà un document ressemblant à un acte de propriété, une situation sensiblement différente, et bien plus rare, que celle d'une personne qui s'est simplement installée.
Quel que soit le délai applicable, occuper le bien n'est jamais en soi une voie vers la propriété avant que ce délai ne soit entièrement écoulé, et un propriétaire face à un occupant sans droit le fait toujours expulser par la procédure ordinaire, sans attendre l'expiration d'un délai de prescription.
Où se situe Texas face au reste de la zone États-Unis, en années
Sur 15 lieux de la zone États-Unis couverts ici, 0 ont un délai plus court et 14 un délai plus long ou aucun.
C'est ce qu'on appelle l'expulsion par soi-même, illégale dans tous les états dès qu'une personne s'est établie. Elle expose le propriétaire à des poursuites, en plus de ne pas fonctionner.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 3 à 25 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il à un squatteur pour acquérir des droits au Texas ?
Cela dépend des papiers : 3 ans avec un titre apparent, 5 ans avec un titre apparent plus le paiement de l'impôt et l'usage, 10 ans de possession simple sans titre apparent, ou jusqu'à 25 ans dans des cas étroits impliquant un acte vicié enregistré. Tex. Civ. Prac. & Rem. Code §§ 16.024 à 16.028.
Quel délai s'applique à un squatteur ordinaire sans acte au Texas ?
Dix ans de possession continue, hostile, publique et exclusive, la règle de la « possession nue » (naked possession), puisqu'il ne détient aucun titre apparent et ne paie pas l'impôt foncier.
Qu'est-ce que le « color of title » dans la prescription acquisitive au Texas ?
Un acte écrit qui semble transférer la propriété du bien mais qui est vicié d'une manière ou d'une autre, par exemple un acte mal établi. En détenir un ramène le délai légal à 3 ou 5 ans au lieu de 10.
Un propriétaire au Texas peut-il expulser un squatteur sans décision de justice ?
Non. L'expulsion par ses propres moyens est illégale au Texas dès qu'un occupant a établi sa résidence, quel que soit le délai de prescription acquisitive qui pourrait un jour s'appliquer. L'expulsion passe par la procédure formelle devant les tribunaux texans.
Ailleurs, zone États-Unis
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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