Droit immobilier américain
Droit des squatteurs en Pennsylvanie (PA) : au bout de combien d'années ?
Vingt et un ans, selon la section 5530 du 42 Pa. Cons. Stat., à égalité avec l'Ohio pour l'un des délais légaux les plus longs du pays.
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- Délai légal
- 21 ans
- La particularité de cet état
- égale l'Ohio pour l'un des délais les plus longs
- Texte de loi
- 42 Pa. Cons. Stat. § 5530
La Pennsylvanie exige vingt et une années continues de possession hostile, effective, publique, notoire et exclusive pour qu'une prescription acquisitive (adverse possession) aboutisse. C'est plus du double des dix ans de New York, et plus de quatre fois les cinq ans de la Californie.
La Pennsylvanie ne prévoit aucun raccourci pour qui paie l'impôt foncier ou détient un acte vicié ; vingt et un ans reste le délai quels que soient les papiers derrière l'occupation. C'est précisément cette durée qui rend les véritables revendications rares en pratique : l'occupation doit passer inaperçue, n'être jamais contestée ni interrompue pendant plus de deux décennies.
La situation bien plus courante pour un propriétaire en Pennsylvanie est celle d'un occupant qu'il faut faire partir bien avant que ce délai ne s'écoule, et cette expulsion passe par la même procédure formelle que pour tout autre occupant sans droit, jamais par le propriétaire agissant seul.
Où se situe Pennsylvanie face au reste de la zone États-Unis, en années
Sur 15 lieux de la zone États-Unis couverts ici, 12 ont un délai plus court et 1 un délai plus long ou aucun.
C'est ce qu'on appelle l'expulsion par soi-même, illégale dans tous les états dès qu'une personne s'est établie. Elle expose le propriétaire à des poursuites, en plus de ne pas fonctionner.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 21 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Que dit la loi sur les squatteurs en Pennsylvanie (PA) ?
La loi de Pennsylvanie sur les squatteurs se résume au 42 Pa. Cons. Stat. § 5530 : 21 ans de possession continue, hostile, publique et exclusive avant qu'un squatteur puisse revendiquer la propriété. Ce qui distingue la Pennsylvanie : elle égale l'Ohio pour l'un des délais les plus longs. Le squat en lui-même est une intrusion illicite, et un squatteur installé ne peut être expulsé que par voie judiciaire, jamais en changeant les serrures ou en coupant l'eau et l'électricité.
Combien de temps faut-il à un squatteur pour acquérir des droits en Pennsylvanie ?
Vingt et un ans de possession continue, hostile, publique, notoire et exclusive, selon le 42 Pa. Cons. Stat. § 5530.
Pourquoi le délai de la Pennsylvanie est-il si long ?
La Pennsylvanie a conservé le long délai de prescription hérité des anciennes règles de common law, le même choix que l'Ohio. Plusieurs autres États ont depuis ramené leur délai à cinq ou dix ans ; pas la Pennsylvanie.
Un bailleur de Pennsylvanie peut-il expulser un squatteur sans décision de justice ?
Non. L'expulsion par ses propres moyens, changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, retirer les affaires, est illégale en Pennsylvanie dès qu'un occupant a établi sa résidence. L'expulsion exige la procédure formelle.
Un squatteur a-t-il besoin d'un acte pour revendiquer un jour un bien en Pennsylvanie ?
Aucun acte ni titre apparent n'est exigé en Pennsylvanie ; une possession ordinaire réunissant les cinq éléments de la common law pendant les vingt et un ans entiers suffit à elle seule. C'est une voie différente de celle du Texas, qui offre des délais plus courts à qui détient un acte vicié.
Ailleurs, zone États-Unis
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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