Droit immobilier américain
Droit des squatteurs en Louisiane (LA) : au bout de combien d'années ?
La Louisiane ne connaît pas du tout l'adverse possession, au sens de common law qu'emploient tous les autres États de cette page. Elle applique la « prescription acquisitive », une notion de droit civil prévue par le Code civil de Louisiane, qui court sur 10 ou 30 ans selon la bonne foi.
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- Délai légal
- 10 ou 30 ans
- La particularité de cet état
- prescription acquisitive de droit civil, pas l'adverse possession de common law
- Texte de loi
- La. Civ. Code arts. 3473, 3486
La Louisiane est le seul État américain doté d'un système de droit civil, hérité de son histoire juridique française et espagnole plutôt que de la common law anglaise utilisée par tous les autres États. Elle n'emploie pas le terme « adverse possession » ; la notion équivalente est la « prescription acquisitive » (acquisitive prescription), régie par les articles 3473 et 3486 du Louisiana Civil Code.
Selon les règles de la prescription acquisitive, un possesseur de bonne foi muni d'un « juste titre » (just title), un titre valable en apparence qui se révèle vicié, peut acquérir la propriété après 10 ans de possession. Un possesseur sans bonne foi ni juste titre a besoin de 30 ans. Les deux voies exigent toujours une possession exercée comme le ferait un propriétaire, de façon continue, pendant toute la période.
Cette distinction est le fait le plus important à connaître sur la Louisiane en la matière : chercher « adverse possession Louisiane » avec le vocabulaire de common law des autres États ne fera pas apparaître la règle propre à la Louisiane, parce que la Louisiane n'utilise réellement pas ce cadre. La protection de fond d'un propriétaire face à un occupant sans droit est pourtant la même que partout ailleurs : l'expulsion relève d'une procédure formelle, et non d'une action que le propriétaire mène seul.
Où se situe Louisiane face au reste de la zone États-Unis, en années
Sur 15 lieux de la zone États-Unis couverts ici, 3 ont un délai plus court et 6 un délai plus long ou aucun.
C'est ce qu'on appelle l'expulsion par soi-même, illégale dans tous les états dès qu'une personne s'est établie. Elle expose le propriétaire à des poursuites, en plus de ne pas fonctionner.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 10 ou 30 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Que dit la loi sur les squatteurs en Louisiane (LA) ?
La loi de Louisiane sur les squatteurs est la prescription acquisitive du Louisiana Civil Code (arts. 3473, 3486), et non l'adverse possession de common law : 10 ans pour un possesseur de bonne foi muni d'un juste titre, 30 ans pour celui qui n'en a pas, possédant comme le ferait un propriétaire, de façon continue, pendant toute la période. Le squat en lui-même est une intrusion illicite, et un squatteur installé ne peut être expulsé que par voie judiciaire, jamais en changeant les serrures ou en coupant l'eau et l'électricité.
La Louisiane connaît-elle l'adverse possession ?
Pas au sens de la common law. La Louisiane est le seul État américain doté d'un système de droit civil, et la notion équivalente s'appelle la prescription acquisitive, prévue par les articles 3473 et 3486 du Louisiana Civil Code.
Quelle est la durée de la prescription acquisitive en Louisiane ?
Dix ans pour un possesseur de bonne foi muni d'un juste titre, un titre valable en apparence mais finalement vicié ; trente ans pour un possesseur qui n'a ni l'un ni l'autre.
Pourquoi la Louisiane est-elle différente de tous les autres États de cette liste ?
La Louisiane a hérité d'un système de droit civil de son histoire française et espagnole, contrairement aux quarante-neuf autres États, qui appliquent tous la common law anglaise. Des notions de droit des biens qui se ressemblent portent donc souvent un autre nom et obéissent à une autre structure.
Un propriétaire en Louisiane peut-il expulser un squatteur sans passer par le tribunal ?
Non. L'expulsion par ses propres moyens est illégale en Louisiane dès qu'une personne a établi sa résidence. L'expulsion exige la procédure formelle, quel que soit le délai de prescription acquisitive qui pourrait un jour s'appliquer.
Ailleurs, zone États-Unis
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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