قانون العقارات الأوروبي
حقوق المستقطنين في الدنمارك: كيف يعمل hævd وما الذي يتطلبه
عشرون سنة من الحيازة المتواصلة، بموجب قاعدة كُتبت عام 1683 ولا تزال نافذة. ومنذ 2023، قضت المحكمة العليا الدنماركية بأن حيازة من كان يعلم أن الأرض ملك لغيره لا تؤدي، كمبدأ، إلى الملكية.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 20 سنة
- ما يميز هذه الولاية
- العلم بأن الأرض ليست ملكك يمنعه، منذ حكم صدر في 2023
- النص القانوني
- Danske Lov 5-5-1
ليس في الدنمارك قانون حديث بشأن التقادم المكسب. فالقاعدة لا تزال المادة 5-5-1 من Danske Lov للملك كريستيان الخامس لعام 1683: من حاز ملكًا عشرين سنة دون اعتراض أو دعوى قضائية احتفظ به، ما لم يكن قد حازه على سبيل العارية أو الإيجار أو الضمان. وقد ملأت المحاكم ما تبقى، فاشترطت السيطرة الفعلية على المساحة، عادةً حتى حد مرئي وثابت، وانعدام أي اتفاق مع المالك يجعل الاستعمال مأذونًا به.
في الواقع العملي، يتعلق hævd غالبًا بمسائل الحدود بين الجيران: سياج نباتي زُرع متجاوزًا الحد بمتر، أو شريط من الحديقة ضُم قبل عقود. وفي 3 فبراير 2023 قضت المحكمة العليا بأن ملاك فيلات لم يكتسبوا hævd على شريط مزروع تابع للبلدية سيّجوه ضمن حدائقهم، لأنهم كانوا يعلمون أنه ليس ملكهم حين ضموه. وأصبح هذا العلم الآن يمنع hævd كمبدأ، مما يضيّق القاعدة أكثر على كل من يدخل عقارًا وهو يعلم أنه ملك لغيره.
الاستقطان في مسكن مسألة جنائية في الدنمارك، لا طريق إلى الملكية. فالدخول غير المشروع إلى منزل الغير جريمة بموجب المادة 264 من قانون العقوبات (straffeloven)، واقتضاء المرء حقه بيده جريمة بدوره بموجب المادة 294، لذا يُنتظر من المالك أن يبلغ الشرطة بالدخول أو يلجأ إلى محكمة التنفيذ (fogedretten) بدلًا من إخراج الشاغلين بنفسه.
موقع الدنمارك مقارنة ببقية أوروبا، بالسنوات
من بين 31 مكانًا في أوروبا في هذه الصفحات، لدى 23 مدة أقصر ولدى 4 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 20 سنةتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
كم يستغرق التقادم المكسب في الدنمارك؟
عشرون سنة من الحيازة المتواصلة غير المنقطعة بموجب Danske Lov 5-5-1. وتوجد نظرية أطول تُسمى «alderstid» للحيازة التي تتجاوز ذاكرة الأحياء، لكن القاعدة العادية عشرون سنة.
هل يمكن للمستقطن الذي كان يعلم أن العقار ليس ملكه اكتساب حقوق في الدنمارك؟
كمبدأ، لا. ففي حكمها الصادر في 3 فبراير 2023 قضت المحكمة العليا بأنه لا يمكن اكتساب الملكية عن طريق hævd إذا كان الشخص يعلم، حين بسط سيطرته، أن المساحة ملك لغيره.
هل الاستقطان غير قانوني في الدنمارك؟
الدخول غير المشروع إلى منزل شخص آخر أو إلى مكان آخر غير عام جريمة بموجب المادة 264 من قانون العقوبات. وبموجب قوانين الاستقطان في الدنمارك، يمكن للمالك أيضًا أن يطلب من محكمة التنفيذ (fogedretten) إعادة الحيازة إليه.
هل يمكنني إخراج المستقطنين بنفسي في الدنمارك؟
اقتضاء الحق باليد (selvtægt) جريمة بموجب المادة 294 من قانون العقوبات. وتغيير الأقفال أو رمي الأمتعة بنفسك يعرّضك لهذه الجريمة؛ والطريقان المشروعان هما البلاغ إلى الشرطة ومحكمة التنفيذ.
أماكن أخرى في أوروبا
السؤال نفسه، بساعة مختلفة. كل مكان يحدد مدته واختصاراته.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت