Droit immobilier européen
Squatteurs au Danemark : comment fonctionne le hævd, et ce qu'il exige
Vingt ans de possession continue, selon une règle écrite en 1683 et toujours en vigueur. Depuis 2023, la Cour suprême danoise juge que la possession de celui qui savait que le terrain appartenait à autrui ne mène pas, en principe, à la propriété.
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- Délai légal
- 20 ans
- La particularité de cet état
- savoir que le terrain n'est pas à soi y fait obstacle, depuis un arrêt de 2023
- Texte de loi
- Danske Lov 5-5-1
Le Danemark n'a pas de loi moderne sur l'usucapion. La règle reste l'article 5-5-1 de la Danske Lov de Christian V de 1683 : celui qui a détenu un bien pendant vingt ans sans réclamation ni action en justice le conserve, sauf s'il le détenait à titre de prêt, de bail ou de garantie. Les tribunaux ont complété le reste, en exigeant une maîtrise effective de la zone, en général jusqu'à une limite visible et fixe, et l'absence d'accord avec le propriétaire qui rendrait l'usage autorisé.
En pratique, le hævd est surtout une question de limites entre voisins : une haie plantée un mètre au-delà de la ligne, une bande de jardin absorbée il y a des décennies. Le 3 février 2023, la Cour suprême a jugé que des propriétaires de villas n'avaient pas acquis par hævd une bande plantée communale qu'ils avaient clôturée dans leurs jardins, parce qu'ils savaient qu'elle n'était pas à eux lorsqu'ils l'ont prise. Cette connaissance fait désormais obstacle au hævd en principe, ce qui restreint encore la règle pour quiconque s'installe en sachant que le bien appartient à autrui.
Squatter un logement relève au Danemark du droit pénal, et non d'une voie vers la propriété. L'intrusion illégale dans la maison d'autrui est une infraction selon l'article 264 du Code pénal (straffeloven), et se faire justice soi-même est en soi une infraction selon l'article 294 : le propriétaire doit donc signaler l'intrusion à la police ou saisir le juge de l'exécution (fogedretten) plutôt qu'expulser lui-même les occupants.
Où se situe Danemark face au reste de la zone Europe, en années
Sur 31 lieux de la zone Europe couverts ici, 23 ont un délai plus court et 4 un délai plus long ou aucun.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 20 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour l'usucapion au Danemark ?
Vingt ans de possession continue et ininterrompue selon la Danske Lov 5-5-1. Une doctrine plus longue, l'« alderstid », existe pour une possession remontant au-delà de la mémoire humaine, mais la règle ordinaire est de vingt ans.
Un squatteur qui savait que le bien n'était pas à lui peut-il acquérir des droits au Danemark ?
En principe, non. Dans son arrêt du 3 février 2023, la Cour suprême a jugé que la propriété ne peut être acquise par hævd si la personne savait, au moment où elle a pris la maîtrise de la zone, que celle-ci appartenait à autrui.
Le squat est-il illégal au Danemark ?
L'intrusion illégale dans la maison ou un autre lieu non public d'autrui est une infraction selon l'article 264 du Code pénal. Selon la loi danoise sur le squat, le propriétaire peut aussi demander au juge de l'exécution (fogedretten) de rétablir sa possession.
Puis-je expulser moi-même des squatteurs au Danemark ?
Se faire justice soi-même (selvtægt) est une infraction selon l'article 294 du Code pénal. Changer les serrures ou jeter soi-même les affaires dehors expose à cette infraction ; les voies légales sont une plainte à la police et le juge de l'exécution.
Ailleurs, zone Europe
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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