قانون العقارات الأوروبي
حقوق المستقطنين في فرنسا: كم تستغرق، وكيف يطردهم المالك
ثلاثون سنة من الحيازة، أو عشر سنوات لمن اكتسب العقار بحسن نية بموجب سند تبيّن أنه معيب. أما الطرد فمسألة منفصلة، ومنذ يوليو 2023 مال القانون المنظم له لصالح المالك.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 10 أو 30 سنة
- ما يميز هذه الولاية
- احتلال مسكن يعاقب عليه بالسجن حتى 3 سنوات منذ 2023
- النص القانوني
- Code civil, art. 2272
تحدد المادة 2272 من القانون المدني الفرنسي (Code civil) مدتين لاكتساب العقار بالحيازة. المدة العامة ثلاثون سنة، ولا يُشترط فيها حسن النية. والمدة القصيرة عشر سنوات، لكنها لا تسري إلا على من اكتسب العقار بحسن نية وبـ«سند صحيح» (juste titre)، أي عقد بيع أو هبة كان سينقل الملكية لو صدر عن المالك الحقيقي. والمستقطن الذي يدخل العقار ويقيم فيه ببساطة لا يملك أي سند، فيُغلق أمامه طريق السنوات العشر ولا يبقى له إلا طريق الثلاثين سنة.
رفع قانون 27 يوليو 2023 بشأن حماية المساكن من الاحتلال غير المشروع، المعروف غالبًا بقانون كاسباريان (loi Kasbarian)، عقوبة دخول مسكن الغير أو البقاء فيه (violation de domicile، المادة 226-4 من قانون العقوبات) إلى السجن ثلاث سنوات وغرامة قدرها 45,000 يورو. كما استحدث المادة 315-1 التي تعاقب على دخول مبنى سكني أو تجاري أو زراعي أو مهني بالحيلة أو التهديد أو القوة أو الإكراه بالسجن سنتين وغرامة 30,000 يورو، ووسّع إجراء الطرد الإداري المنصوص عليه في المادة 38 من قانون DALO لعام 2007. وبموجب هذا الإجراء، يملك المحافظ 48 ساعة للبت في طلب المالك، وإذا قبله يمنح الشاغلين مهلة لا تقل عن 24 ساعة للمغادرة إذا كان العقار مسكن مقدم الطلب، وسبعة أيام إذا كان سكنيًا لكنه ليس مسكنه.
والقانون الجنائي نفسه يسري على المالك الذي يتصرف منفردًا. فالمادة 226-4-2 تعاقب على إخراج شخص من المكان الذي يسكنه دون مساعدة الدولة، بالحيلة أو التهديد أو القوة أو الإكراه، بالسجن ثلاث سنوات وغرامة 30,000 يورو. وتغيير الأقفال أو إلقاء الأمتعة في الشارع من الأفعال التي تشملها هذه المادة.
موقع فرنسا مقارنة ببقية أوروبا، بالسنوات
من بين 31 مكانًا في أوروبا في هذه الصفحات، لدى 3 مدة أقصر ولدى 10 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 10 أو 30 سنةتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما مدة حقوق المستقطنين في فرنسا؟
ثلاثون سنة من الحيازة بصفة المالك بموجب المادة 2272 من Code civil، أيًا كان اعتقاد الشاغل. ولا تسري مدة العشر سنوات إلا على من اكتسب بحسن نية بموجب سند كان سينقل الملكية لو صدر عن المالك الحقيقي، وهو ما لا يملكه المستقطن.
هل الاستقطان جريمة في فرنسا؟
نعم. دخول مسكن شخص آخر أو البقاء فيه يُعدّ انتهاكًا لحرمة المسكن (violation de domicile)، ويعاقب عليه بالسجن حتى ثلاث سنوات وغرامة 45,000 يورو منذ قانون 27 يوليو 2023. أما دخول مبانٍ سكنية أو تجارية أخرى بالحيلة أو التهديد أو القوة فجريمة مستقلة بموجب المادة 315-1 من قانون العقوبات.
ما سرعة طرد المستقطنين في فرنسا؟
بموجب المادة 38 من قانون DALO، وبعد تقديم شكوى وإثبات الشرطة للاحتلال، يبت المحافظ في الطلب خلال 48 ساعة. وإذا قُبل الطلب، يُمنح الشاغلون مهلة لا تقل عن 24 ساعة لمغادرة المسكن، أو سبعة أيام إذا كان العقار سكنيًا لكنه ليس مسكن مقدم الطلب، قبل إخراجهم بالقوة.
هل يمكن للمالك تغيير الأقفال على المستقطنين في فرنسا؟
لا. تجعل المادة 226-4-2 من قانون العقوبات إخراج شخص من المكان الذي يسكنه دون مساعدة الدولة، بالحيلة أو التهديد أو القوة أو الإكراه، جريمة يعاقب عليها بالسجن ثلاث سنوات وغرامة 30,000 يورو.
أماكن أخرى في أوروبا
السؤال نفسه، بساعة مختلفة. كل مكان يحدد مدته واختصاراته.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت