قانون العقارات الأمريكي
ما مدة حقوق المستقطنين في لويزيانا (LA)؟
لا تعرف لويزيانا التملك بوضع اليد (adverse possession) إطلاقًا، بمعنى القانون العام الذي تستخدمه كل الولايات الأخرى في هذه الصفحة. بل لديها «التقادم المكسب»، وهو مفهوم من القانون المدني بموجب القانون المدني للويزيانا، ومدته 10 أو 30 سنة بحسب حسن النية.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 10 أو 30 سنة
- ما يميز هذه الولاية
- «التقادم المكسب» في القانون المدني، لا adverse possession
- النص القانوني
- La. Civ. Code arts. 3473, 3486
لويزيانا هي الولاية الأمريكية الوحيدة ذات النظام القانوني المدني، الموروث من تاريخها القانوني الفرنسي والإسباني لا من القانون العام الإنجليزي الذي تستخدمه كل الولايات الأخرى. ولا تستخدم مصطلح «adverse possession»؛ فالمفهوم المقابل هو «التقادم المكسب» (acquisitive prescription)، الذي تحكمه المادتان 3473 و3486 من Louisiana Civil Code.
وبموجب التقادم المكسب، يستطيع الحائز حسن النية الذي يملك «سندًا صحيحًا» (just title)، أي سندًا صحيحًا في ظاهره يتبين أن فيه عيبًا، أن يكتسب الملكية بعد 10 سنوات من الحيازة. أما الحائز الذي يفتقر إلى حسن النية والسند الصحيح فيحتاج إلى 30 سنة بدلًا من ذلك. ويتطلب المساران كلاهما حيازة كما يمارسها المالك، بصورة مستمرة، طوال المدة كاملة.
وهذا التمييز هو أهم حقيقة عن لويزيانا في هذا الموضوع: فالبحث عن «adverse possession Louisiana» بمفردات القانون العام المستخدمة في الولايات الأخرى لن يوصل إلى قاعدة لويزيانا نفسها، لأن لويزيانا لا تستخدم ذلك الإطار فعلًا. لكن الحماية الأساسية للمالك الذي يواجه شاغلًا غير مشروع هي نفسها كما في كل مكان: الإخراج مسألة إخلاء رسمية، لا أمر ينجزه المالك وحده.
موقع لويزيانا مقارنة ببقية الولايات المتحدة، بالسنوات
من بين 15 مكانًا في الولايات المتحدة في هذه الصفحات، لدى 3 مدة أقصر ولدى 6 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
يسمى هذا الإخلاء الذاتي، وهو غير قانوني في كل ولاية بمجرد استقرار الشخص. فهو يعرّض المالك للمساءلة القانونية، فضلا عن أنه لا ينجح أصلا.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 10 أو 30 سنةتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما هو قانون المستقطنين في لويزيانا (LA)؟
قانون المستقطنين في لويزيانا هو التقادم المكسب بموجب Louisiana Civil Code (arts. 3473, 3486)، لا adverse possession في القانون العام: 10 سنوات للحائز حسن النية صاحب السند الصحيح، و30 سنة لمن يفتقر إليهما، مع حيازة كما يمارسها المالك، بصورة مستمرة، طوال المدة كاملة. والاستقطان في حد ذاته تعدٍّ على ملك الغير، والمستقطن الذي استقر في المكان يُخرج مع ذلك عن طريق المحاكم، ولا يجوز أبدًا تغيير الأقفال أو قطع المرافق.
هل يوجد adverse possession في لويزيانا؟
ليس بمعنى القانون العام. فلويزيانا هي الولاية الأمريكية الوحيدة ذات النظام المدني، والمفهوم المقابل يسمى التقادم المكسب، بموجب المادتين 3473 و3486 من Louisiana Civil Code.
ما مدة التقادم المكسب في لويزيانا؟
عشر سنوات للحائز حسن النية صاحب السند الصحيح، أي سند صحيح في ظاهره لكنه معيب في النهاية؛ وثلاثون سنة للحائز الذي يفتقر إلى أي منهما.
لماذا تختلف لويزيانا عن كل ولاية أخرى في هذه القائمة؟
ورثت لويزيانا نظامًا قانونيًا مدنيًا من تاريخها الفرنسي والإسباني، على خلاف الولايات التسع والأربعين الأخرى، التي تستخدم كلها القانون العام الإنجليزي. ولذلك كثيرًا ما تحمل مفاهيم الملكية المتشابهة في ظاهرها اسمًا مختلفًا وبنية مختلفة.
هل يستطيع المالك في لويزيانا إخراج مستقطن دون اللجوء إلى المحكمة؟
لا. الإخلاء الذاتي غير قانوني في لويزيانا بمجرد أن يثبت الشخص إقامته. ويتطلب الإخراج إجراء الإخلاء الرسمي، أيًا كانت مدة التقادم المكسب التي قد تنطبق في النهاية.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت