قانون العقارات الأمريكي
ما مدة حقوق المستقطنين في كاليفورنيا؟
خمس سنوات، بموجب المادة 325 من قانون الإجراءات المدنية، وفاتورة الضريبة ليست هامشًا على هذا الرقم، بل هي الرقم نفسه. فالإشغال وحده لا يوصل المستقطن إلى الملكية في كاليفورنيا أبدًا.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 5 سنوات
- ما يميز هذه الولاية
- بشرط دفع الضرائب طوال المدة
- النص القانوني
- Cal. Code Civ. Proc. § 325
تحدد كاليفورنيا أقصر مدة لاكتمال التملك بوضع اليد في البلاد، خمس سنوات متصلة، لكنها تقرن هذه النافذة القصيرة بأشد شرط منفرد بين كل الولايات في هذه القائمة: يجب أن يكون الحائز قد دفع كل ضريبة عقارية فُرضت على القطعة طوال السنوات الخمس، في موعدها. والمستقطن الذي يشغل العقار خمس سنوات ولا تصله أبدًا فاتورة ضريبة باسمه، لأنه لم تصدر أي فاتورة بهذه الصورة، لم يستوفِ الشرط. وهذا ما يجعل قاعدة كاليفورنيا تنفذ نفسها بنفسها على نحو لا تعرفه معظم الولايات: فالمالك الذي يدفع فاتورة الضريبة يُسقط الدعوى بحكم التعريف.
ولا بد أن يستوفي الإشغال نفسه الاختبار المعتاد في القانون العام (common law): أن يكون عدائيًا، وفعليًا، وعلنيًا وظاهرًا، وحصريًا، ومستمرًا طوال السنوات الخمس كاملة. والمستأجر الذي يبقى بعد انتهاء عقده ليس «عدائيًا» بهذا المعنى، لأن دخوله الأول كان بإذن المالك، وهذا أحد أسباب إخلاء المستأجر الباقي بعد انتهاء العقد بدل معاملته كحائز بوضع اليد.
وتطبق عدة مدن في كاليفورنيا قواعد للإيجار والإخلاء أشد من قواعد الولاية، لكن شيئًا من ذلك لا يغير مدة التملك بوضع اليد نفسها، فهي تُحدد مرة واحدة، على مستوى الولاية، للولاية كلها.
موقع كاليفورنيا مقارنة ببقية الولايات المتحدة، بالسنوات
من بين 15 مكانًا في الولايات المتحدة في هذه الصفحات، لدى 1 مدة أقصر ولدى 13 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
يسمى هذا الإخلاء الذاتي، وهو غير قانوني في كل ولاية بمجرد استقرار الشخص. فهو يعرّض المالك للمساءلة القانونية، فضلا عن أنه لا ينجح أصلا.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 5 سنواتتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما هو قانون المستقطنين في كاليفورنيا؟
يتلخص قانون المستقطنين في كاليفورنيا في Cal. Code Civ. Proc. § 325: خمس سنوات من الحيازة المستمرة والعدائية والعلنية والحصرية قبل أن يتمكن المستقطن من المطالبة بالملكية. وما يميز كاليفورنيا: أن ذلك مشروط بدفع الضرائب طوال المدة. والاستقطان في حد ذاته تعدٍّ على ملك الغير، والمستقطن الذي استقر في المكان يُخرج مع ذلك عن طريق المحاكم، ولا يجوز أبدًا تغيير الأقفال أو قطع المرافق.
ما مدة حقوق المستقطنين في كاليفورنيا؟
خمس سنوات من الحيازة المستمرة والعدائية والعلنية والحصرية، ويجب أن يكون الشاغل قد دفع كل ضريبة عقارية فُرضت على القطعة طوال السنوات الخمس. Cal. Code Civ. Proc. § 325.
هل يستطيع المستقطن تملك عقار في كاليفورنيا دون دفع الضرائب؟
لا. كاليفورنيا من الولايات القليلة التي تجعل دفع الضريبة طوال المدة القانونية جزءًا من الدعوى نفسها، لا طريقًا مختصرًا اختياريًا. والشاغل الذي لم يدفع ضريبة العقار أبدًا لم يستوفِ الشرط، مهما طالت إقامته.
هل يمكنني ببساطة تغيير الأقفال على مستقطن في كاليفورنيا؟
لا. الإخلاء الذاتي، أي تغيير الأقفال أو إخراج المتعلقات أو قطع المرافق، غير قانوني في كاليفورنيا بمجرد أن يثبت الشخص إقامته، حتى لو كان مستقطنًا بلا عقد إيجار إطلاقًا. والطريق القانوني الوحيد بعد استقراره هو الإجراء الرسمي لدعوى الإخلاء (unlawful detainer).
ماذا أفعل إذا وجدت شخصًا ينتقل إلى عقاري في كاليفورنيا؟
اتصل بالشرطة فورًا إذا ضبطته أثناء ذلك، قبل أن يثبت إقامته. أما بعد أن ينتقل ويستقر، فيصبح الأمر مسألة مدنية أمام المحاكم لا مسألة للشرطة، ويتم الإخراج عبر دعوى الإخلاء (unlawful detainer).
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت