Droit immobilier européen
Squatteurs en Bulgarie : usucapion, et pourquoi se faire justice soi-même est un délit
Dix ans de possession continue, ou cinq si la possession est de bonne foi. La Bulgarie est aussi particulièrement stricte envers le propriétaire qui fait valoir lui-même ses droits : changer les serrures dans un litige peut constituer le délit d'arbitraire.
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- Délai légal
- 5 ou 10 ans
- La particularité de cet état
- le propriétaire qui change les serrures peut être poursuivi pour arbitraire
- Texte de loi
- Zakon za sobstvenostta (Property Act), art. 79
L'article 79 de la loi bulgare sur la propriété (Zakon za sobstvenostta, Закон за собствеността) prévoit que la propriété d'un immeuble s'acquiert par prescription au moyen d'une possession continue de dix ans, et de cinq ans lorsque la possession est de bonne foi. Les tribunaux exigent une preuve directe et complète de chaque élément : la possession, l'intention de détenir comme propriétaire et le délai entier.
Les biens publics de l'État et des communes ne peuvent pas du tout être acquis par prescription. Les biens privés de l'État et des communes ont été couverts pendant des années par un moratoire qui arrêtait le délai, jusqu'à ce que la Cour constitutionnelle le déclare inconstitutionnel par sa décision n° 3 du 24 février 2022 ; depuis, la prescription court de nouveau sur ces biens.
S'introduire dans le domicile d'autrui par la force, la menace ou la ruse est une infraction selon l'art. 170 du Code pénal. À l'inverse, l'art. 323 punit l'arbitraire (самоуправство) : exercer soi-même un droit contesté en dehors de la procédure fixée par la loi, ce qui peut inclure le propriétaire qui change les serrures d'un occupant. La peine va jusqu'à cinq ans d'emprisonnement. Le propriétaire récupère donc son bien par les tribunaux.
Où se situe Bulgarie face au reste de la zone Europe, en années
Sur 31 lieux de la zone Europe couverts ici, 0 ont un délai plus court et 28 un délai plus long ou aucun.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 5 ou 10 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour l'usucapion en Bulgarie ?
Dix ans de possession continue d'un immeuble, ou cinq ans si la possession est de bonne foi. Loi sur la propriété, art. 79.
Les terrains de l'État ou des communes peuvent-ils être acquis par prescription acquisitive en Bulgarie ?
Les biens publics de l'État et des communes, non. Pour les biens privés de l'État et des communes, un long moratoire a pris fin lorsque la Cour constitutionnelle l'a annulé en février 2022, et la prescription court de nouveau.
Puis-je changer les serrures d'une personne qui occupe mon bien en Bulgarie ?
Le faire lorsque le droit est contesté peut constituer le délit d'arbitraire de l'art. 323 du Code pénal, puni de cinq ans d'emprisonnement au plus. La voie légale est une action en justice pour récupérer le bien.
Ailleurs, zone Europe
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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